Faktor-faktor penentu yang mempengaruhi tarif sewa dan harga jual ruang gedung perkantoran di jakarta

Simon, Zainal Zawir (2015) Faktor-faktor penentu yang mempengaruhi tarif sewa dan harga jual ruang gedung perkantoran di jakarta. Doctoral thesis, Institut Pertanian Bogor.

[img]
Preview
Text
5DM-01-Zainal-Cover.pdf - Published Version

Download (405kB) | Preview
[img]
Preview
Text
5DM-02-Zainal-Ringkasan.pdf - Published Version

Download (319kB) | Preview
[img]
Preview
Text
5DM-03-Zainal-Summary.pdf - Published Version

Download (318kB) | Preview
[img]
Preview
Text
5DM-04-Zainal-Daftarisi.pdf - Published Version

Download (406kB) | Preview
[img]
Preview
Text
5DM-05-Zainal-Pendahuluan.pdf - Published Version

Download (974kB) | Preview
[img] Text
Disertasi.pdf
Restricted to Registered users only

Download (3MB)
Official URL: http://elibrary.sb.ipb.ac.id

Abstract

Seperti halnya sektor-sektor usaha lain, sektor properti juga merupakan salah satu sektor yang mengalami perkembangan yang cukup berarti pada dunia bisnis di Indonesia. Pada umumnya, baik properti komersil dan residensial pada tahun 2012 mengalami pertumbuhan yang cukup berarti. Pada properti dengan tujuan komersil, khususnya perkantoran, pengetahuan dan pemahaman mengenai pembentukan daripada tarif sewa dan harga jual serta faktor-faktor yang mempengaruhi merupakan hal yang sangat penting. Hal ini perlu dilakukan mengingat kesalahan kecil dapat berakibat fatal, bahkan dapat menjadikan investasi pada suatu properti komersil yang dilakukan menjadi merugi. Berdasarkan hal tersebut, maka tujuan daripada penelitian ini adalah untuk mempelajari pengaruh daripada faktor-faktor makroekonomi dan mikroekonomi terhadap pembentukan tarif sewa dan harga jual untuk pasar ruang perkantoran. Penelitian ini menggunakan pendekatan ekonometrika dengan mempergunakan Vector Error Correction Model (VECM) dengan tujuan untuk mempelajari gerakan bersama antara tarif sewa dan harga jual dengan faktor makroekonomi dan mikroekonomi. Disamping itu juga untuk mengetahui hubungan dinamis antara variabel baik untuk jangka panjang maupun jangka pendek. Selanjutnya dilihat pengaruh daripada shock atau innovation serta pengaruh atau persentase kontribusi daripada variabel makroekonomi dan mikroekonomi terhadap harga jual dan tarif sewa perkantoran. Data yang dipergunakan adalah data runtut waktu kuartalan untuk periode 1996:1 sampai dengan 2012:4. Sebahagian besar data diperoleh dari Bank Indonesia (BI) dan sebahagian lagi dari Badan Pusat Statistik (BPS). Berdasarkan perhitungan yang dilakukan mempergunakan CR dan HHI, struktur pasar daripada industri properti di Indonesia adalah dalam bentuk oligopoli dengan produk terdifferensiasi. Sedangkan apabila dilihat dari sektor pasar ruang perkantoran, struktur industrinya adalah berbentuk persaingan sempurna. Berdasarkan hasil estimasi daripada VECM untuk faktor makroekonomi, dalam jangka panjang variabel makroekonomi yang mempengaruhi tarif sewa adalah tingkat suku bunga, kurs nilai tukar, tenaga kerja sektor jasa, dan inflasi. Sedangkan harga jual dalam jangka panjang dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi, kurs nilai tukar, suku bunga, dan tenaga kerja sektor jasa. Dalam jangka pendek, tarif sewa dipengaruhi hanya oleh harga jual satu periode sebelumnya. Sebaliknya harga jual dalam jangka pendek dipengaruhi secara signifikan oleh inflasi, kurs nilai tukar, dan tingkat suku bunga. Secara umum dapat dikatakan bahwa bisnis real estat di Indonesia sangat sensitif terhadap perubahan daripada tingkat suku bunga, inflasi, kurs nilai tukar, dan pertumbuhan ekonomi. Variabel tenaga kerja sektor jasa merupakan variabel yang berpengaruh paling signifikan dan positif terhadap tarif sewa dan harga jual ruang perkantoran. Analisa IRF menunjukkan bahwa tarif sewa dan harga jual merespon terhadap shock yang terjadi pada variabel makroekonomi. Tarif sewa dan harga jual merespon secara permanen guncangan yang terjadi pada variabel makroekonomi. Analisis FEVD menunjukkan bahwa tarif sewa secara dominan dipengaruhi oleh tarif sewa sendiri yang diikuti oleh tenaga kerja sektor jasa, harga jual, kurs nilai tukar, inflasi, suku bunga, dan pertumbuhan ekonomi. Sedangkan harga jual secara dominan dipengaruhi oleh tarif sewa, tenaga kerja sektor jasa, kurs nilai tukar, pertumbuhan ekonomi, harga jual, inflasi, dan suku bunga. Berdasarkan hasil estimasi daripada VECM untuk faktor mikroekonomi, dalam jangka panjang variabel mikroekonomi yang memengaruhi tarif sewa secara signifikan adalah biaya konstruksi bangunan, persediaan ruang perkantoran dan tingkat kekosongan hunian. Sedangkan variabel yang memengaruhi harga jual dalam jangka panjang adalah persediaan ruang perkantoran, biaya konstruksi bangunan dan tingkat kekosongan hunian. Dalam jangka pendek, tarif sewa dipengaruhi oleh harga jual satu periode sebelumnya. Variabel lain yang berpengaruh adalah persediaan ruang perkantoran dengan tanda positif. Hal ini terjadi dimana pada saat persediaan naik, jumlah permintaan naik melebihi persediaan. Sebagai konsekuensinya adalah tarif sewa menjadi sedikit naik. Variabel yang memengaruhi harga jual adalah tarif sewa satu periode sebelumnya dan harga jual satu periode sebelumnya. Variabel lain yang berpengaruh adalah tingkat kekosongan hunian. Sedangkan biaya konstruksi bangunan berpengaruh secara negatif terhadap harga jual. Hal ini menunjukkan bahwa kenaikan daripada biaya konstruksi tidak diikuti oleh kenaikan daripada harga jual dan akan terjadi penyesuaian dari jangka pendek ke panjang. Analisa IRF menunjukkan bahwa tarif sewa dan harga jual merespon guncangan yang terjadi pada biaya konstruksi bangunan, persediaan ruang perkantoran dan tingkat keosongan hunian. Tarif sewa dan harga jual merespon secara permanen guncangan yang terjadi pada faktor mikroekonomi. Analisa FEVD untuk tarif sewa menunjukan bahwa tarif sewa paling dominan dipengaruhi oleh tarif sewa, yang diikuti oleh harga jual, persediaan ruang perkantoran, biya konstruksi bangunan dan tingkat kekosongan hunian. Sebaliknya harga jual paling dominan dipengaruhi oleh tarif sewa yang diikuti oleh harga jual, persediaan ruang perkantoran, biaya konstruksi bangunan dan tingkat kekosongan hunian. Tarif sewa dan harga jual ruang perkantoran dipengaruhi oleh variabel makroekonomi dan variabel mikroekonomi. Dalam melakukan analisa pasar sebaiknya dilakukan analisa yang bersamaan antara variabel makroekonomi dan variabel mikroekonomi walaupun dapat juga dilakukan analisa secara independen. Pemahaman dan penguasaan yang baik terhadap variabel makro dan mikro ekonomi tentunya akan dapat memberikan hasil yang baik bagi penggunanya baik developer maupun investor dan lainnya. Pada masa yang akan datang agar dapat dibuatkan indek tersendiri untuk inflasi bagi properti komersil, dan dibuatkan tingkat kekosongan natural ataupun optimal (natural vacancy rate) yang dapat dijadikan sebagai alat ukur bagi para pelaku bisnis properti dalam menaksir kebutuhan ruang perkantoran dari waktu ke waktunya.

Item Type: Thesis (Doctoral)
Uncontrolled Keywords: Harga Jual, Tarif Sewa, Variabel Makroekonomi, Variabel Mikroekonomi, VAR/VECM. Macroeconomic variables, Microeconomic variables, Rental rate, Selling Price, VAR/VECM.
Subjects: Manajemen Keuangan
Depositing User: SB-IPB Library
Date Deposited: 10 May 2016 08:59
Last Modified: 05 Nov 2019 05:21
URI: http://repository.sb.ipb.ac.id/id/eprint/2329

Actions (login required)

View Item View Item